REMATES HIPOTECARIOS, ¿GANGAS O DOLORES DE CABEZA?

 In Compra Inmobiliaria, Mercado Inmobiliario

Tras la apariencia de grandes ahorros, de hasta 50% sobre precios comerciales, los remates hipotecarios encierran otras desventajas de las que no siempre se informa a los posibles compradores, como el tiempo perdido que involucran estos procesos, las compras no seguras e incluso el riesgo de ser víctima de un fraude.

Empecemos por identificar a qué le llamamos un remate hipotecario: cuando el Comprador A deja de pagar su financiamiento inmobiliario, pone en riesgo la propiedad de su casa.

El riesgo crecerá conforme avancen los meses y no haya un pago que liquide esa deuda acumulada. Será entonces que el banco o la entidad hipotecaria decida proceder con el embargo de la propiedad, es decir, se adueña de la casa del Comprador A y puede proceder a fijar un nuevo precio a la vivienda para recuperar el dinero de ese financiamiento.

Debido a que se trata de una vivienda por la que ya se ha pagado una parte, la entidad financiera normalmente ofrece dicha casa a un precio mucho más bajo que en el mercado, incluso un 50% más barata.

La forma en la que se ofrecen estas viviendas a una segunda venta es a través de subastas, por lo que el descuento inicial puede variar, dependiendo del número de interesados que participen en la puja.

Hasta aquí todo parecería un gran negocio para el Comprador B, es decir, aquel que tomará control de la propiedad a un precio mucho más económico. Pero no todo es color de rosa; a continuación explicamos algunas consideraciones que debe tener aquella persona dispuesta a adquirir una vivienda bajo este esquema:

Tipo de Remate: Identifica que el remate bancario en el que te estás comprometiendo sea una Cesión de Derechos Adjudicatorios, pues existen otros tipos de remates en los que se adquiere el crédito a favor y el juicio contra el deudor, no la propiedad como tal.

De igual forma, las grandes ofertas en los remates hipotecarios funcionan mucho mejor cuando el trato es directo con el banco o la entidad financiera. Si la transacción se da, por ejemplo, con un intermediario, no solo se anula buena parte del ahorro, sino que hay una riesgo alto de fraude.

Debes tener un ahorro considerable: Las adquisiciones en remate implican que el nuevo comprador debe adelantar un porcentaje del valor de la propiedad (generalmente es del 10% del valor total de la vivienda), con la finalidad de iniciar el juicio y que quede considerado como el futuro dueño.

Pero no es todo el dinero que se va a ocupar de forma casi inmediata, pues si la vivienda presenta adeudos por intereses, pagarés o servicios no pagados, estos pasarán como deuda al nuevo comprador.

Tiempo perdido: La adquisición de un remate hipotecario podrá ser muy económica en el papel, pero el tiempo que llevará a cabo es una de sus más grandes desventajas.

Debido a que los juicios de embargo hipotecario no son nada breves, el tiempo que tardarás en recibir las llaves de tu propiedad podría ser de uno a siete años.

Durante ese tiempo, el Comprador B no podrá conocer el inmueble que está adquiriendo, pero sí cargaría con los adeudos adicionales que generará la propiedad en ese lapso (pago de luz o de predial, por ejemplo). Y, por supuesto, tendrá que tomar en cuenta el desgaste propio del abandono de la propiedad durante el tiempo que lleve el proceso legal.

No es una compra segura: Una vez que se ha entendido que la adquisición no depende del dinero adelantado, sino del proceso legal del Comprador A y la entidad financiero que reclama la hipoteca, se deduce que no hay un éxito asegurado en este tipo de compra.

Incluso es posible que, durante el proceso legal, el Comprador A decida cubrir el costo de su hipoteca y quedarse con su propiedad. En dicho caso, el Comprador B perdería el dinero que adelantó sin posibilidades de una devolución.

¿Me conviene como plan para cambiar de casa?: Si lo que planeas es adquirir una vivienda en remate como opción para habitarla con tu familia, es preferible considerar otras posibilidades. Aunque es económica, no es una compra que dependa en absoluto de ti y que puede llevar mucho tiempo en concretarse.

La adquisición por remate podría ser conveniente en un caso de diversificación de inversiones a largo plazo, y sabiendo que es una propiedad que más bien servirá para poner en renta, en AirBnB u otra modalidad que amortice el dinero invertido.

Desde un punto de vista práctico, conlleva muchos más aspectos negativos que positivos. Pero si ya has decidido dar el paso de la compra en remate hipotecario, te sugerimos asesorarte con un especialista en derecho bancario o inmobiliario.

 

 

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