¿ES VERDAD QUE CON LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO AHORRARÁS TIEMPO Y DINERO?

August 22, 2021
Vivienda de segunda mano

El mercado de vivienda en el país es uno de los que enfrenta mayores retos para alcanzar un desarrollo óptimo.

Por un lado, la capacidad de compra de la población se ha ido deteriorando (casi la mitad de los mexicanos considera que no cuenta con un sueldo suficiente para comprar vivienda) y, por otro, la producción de vivienda nueva es insuficiente (se requerirían casi medio millón de viviendas nuevas y asequibles cada año para satisfacer el déficit actual).

Así, por precios y disponibilidad, el mercado de vivienda de segunda mano, o reventa, abre una vía de oportunidad para quienes buscan un hogar.

Entre las ventajas de adquirir una vivienda de segunda mano encontramos precios más accesibles, así como procesos de entrega más cortos que con una unidad en preventa, particularmente en las zonas más céntricas y deseables de la ciudad, como la Benito Juárez, Cuauhtémoc o Miguel Hidalgo, en donde la necesidad de esta inmediatez es mayor.

Todo esto, sin embargo, no deja de ser una verdad a medias.

Empecemos por los precios: en 2019, el precio medio de una vivienda con crédito hipotecario en México fue de 1 millón 71 mil 235 pesos. Los precios de la vivienda nueva incrementaron 8.9%, mientras que las de uso subieron 9.25, de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda SHF.

Así, la vivienda usada mantiene un incremento superior a la inflación e incluso al promedio de aumento de la vivienda nueva.

El precio, en estos casos, depende de muchos factores, como la zona y la plusvalía que va tomando a partir del desarrollo circundante.

Por ejemplo, durante 2019 en Iztapalapa se registró el valor más alto de propiedades usadas con un crecimiento aproximado del 14%, debido a la plusvalía de la Alcaldía, ya que en años recientes ha registrado desarrollo de conectividad, oferta de transporte públicos, plazas, parques, mercados y una diversidad de servicios.

Mientras que, ese mismo año, Tlalpan registró la plusvalía más baja, al mantener prácticamente sin cambios  su valor, de acuerdo con información de Tinsa México.

La zona, el contexto económico e incluso el año en el que se realiza la compra resultan puntos determinantes del precio del inmueble de segunda mano.

Los precios son muy relativos en este sentido, pues se suman otros factores como la antigüedad de la propiedad, la necesidad de mejoras a la vivienda e incluso el costo de trámites y procedimientos de tipo legal, lo que ampliaremos a continuación.

Vivienda documentos legales

Cuando se compra una casa o departamento en preventa, no suele haber problemas de adeudos de agua, luz o predial. Tampoco hay obstáculos por escrituras compartidas, trámites que se han dejado inconclusos, entre otros.

En el caso de las casas usadas, la sentencia de que son rápidamente habitables no siempre es verdad, debido a que éstas puede presentar deudas de servicios o lagunas legales (que pueden ir desde inmuebles intestados hasta falta de escrituración).

Algunos de estos ajustes en términos legales tienen como consecuencia que la mudanza no sea tan sencilla y que a los nuevos propietarios les tome hasta un año contar con los documentos en regla para poder completar su compra.

Este tipo de obstáculos burocráticos son más comunes en viviendas con más de 20 años de antigüedad.

¿Qué se debe hacer?

En realidad estos problemas no deberían representar un dolor de cabeza para el nuevo comprador, pues se trata de vicios que arrastran los dueños actuales.

Para identificar tanto los obstáculos legales, como adeudos y problemas de mantenimiento, lo mejor es superar la emoción de haber encontrado la casa soñada y revisar con ojo crítico cada uno de estos aspectos antes de establecer un acuerdo de compra-venta.

La mejor forma de hacerlo es de la mano de un especialista en vivienda usada y compra-venta inmobiliaria: un buyer´s agent es el experto adecuado para guiar al usuario en este proceso, y evitar que el mismo pase de sueño a pesadilla.

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